Дело Долиной не аргумент: проданную квартиру вернули жертве мошенников

Пожилая пенсионерка из Новгородской области стала жертвой мошенников: осенью 2023 года ей позвонили неизвестные и убедили продать жилье, чтобы «спасти» недвижимость. В итоге она продала свою однушку всего за 1,9 млн рублей директору агентства недвижимости. Сделка проходила в банке, деньги поступили на ее счет, но уже на следующий день женщина сняла всю сумму наличными и передала курьеру — как ей и велели мошенники. Пенсионерка утверждала: она не понимала, что реально продает квартиру. Она считала, что участвует в «операции по защите имущества». Спустя несколько дней она обратилась в полицию — было возбуждено уголовное дело о мошенничестве, сообщает Банки.ру.

Дело дошло до Верховного суда, который в конце прошлого года вынес решение по «делу Долиной». Тогда певицу, которая так же была жертвой мошенников, обязали передать проданную квартиру покупательнице. Но в случае с пенсионеркой из Новгородской области Верховный суд поддержал решение апелляции и определил, что квартиру нужно вернуть прежней владелице.

Такие истории — не редкость: мошенники все чаще действуют через давление и срочность, а люди узнают о проблеме уже после сделки. Чтобы не оказаться в такой ситуации, важно отслеживать любые попытки оформить на вас кредит или получить доступ к вашим данным.

На Банки.ру есть специальный сервис защиты, который в реальном времени уведомляет о заявках на кредиты, изменениях в кредитной истории и подозрительных действиях, а также включает страховку от финансовых потерь. Это позволяет остановить мошенников на раннем этапе — до того, как деньги будут потеряны.

Что учел Верховный суд

При подписании договора женщина действовала под влиянием существенного заблуждения и не могла в полной мере понимать последствия сделки из-за состояния здоровья и психологического воздействия мошенников. Ее воля была искажена, а не свободно сформирована, при этом сделка имела очевидные «красные флаги» — продажа единственного жилья, пожилой возраст, заниженная цена. Суд также указал, что покупатель — профессиональный участник рынка должен был проявить повышенную осмотрительность и мог заметить, что продавец действует неосознанно, поэтому риски нельзя полностью перекладывать на потерпевшую. 

«Верховный суд фактически создал новый стандарт ответственности для профессиональных участников рынка недвижимости. Определение по новгородскому делу показывает: если вы риелтор или предприниматель, вы не можете прикрываться статусом добросовестного приобретателя, когда обстоятельства сделки вызывают серьезные сомнения. 73-летняя женщина продает единственную квартиру за бесценок, не знает, куда переедет, нет справок о дееспособности — и профессионал рынка этого «не замечает»? Суд справедливо указал: повышенная осмотрительность — это не право, а обязанность того, кто зарабатывает на сделках», — комментирует Аркадий Вайман, партнер юридической фирмы «АНП Зенит».

Юрист обращает внимание, на ключевое отличие от «дела Долиной»: там певица зарегистрирована как индивидуальный предприниматель, всю жизнь заключала контракты и договоры, суд признал, что она объективно должна была осознавать правовые последствия своих действий. 

«В деле новгородской пенсионерки покупатель-профессионал фактически эксплуатировал уязвимость продавца. Верховный суд применил пункт 5 статьи 178 ГК: сторона, по иску которой сделка признана недействительной, обязана возместить другой стороне реальный ущерб — но здесь это риелтор, который сознательно закрывал глаза на очевидные риски», — говорит Аркадий Вайман. 

Что важно знать покупателям квартир на вторичном рынке в 2026 году

Решение по «делу Долиной» не означает, что покупатель всегда прав. Разбирая аналогичные дела, суды анализируют поведение обеих сторон, а не только формальные признаки.  «При покупке квартиры у пожилого человека важно минимизировать риски оспаривания сделки по «эффекту ‘дела Долиной'». Для этого обязательно запросите у продавца справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, заверяйте договор у нотариуса, используйте аккредитив или банковскую ячейку для расчетов и указывайте в договоре реальную цену. Соберите дополнительные доказательства (видеозапись, показания свидетелей), а также проверьте, есть ли у продавца другое жилье», — советует Павел Гурьянов, управляющий партнер BLG.

Оставшиеся в живых ветераны ВОВ Якутии получили по миллиону